Как рассчитать срок владения недвижимостью?
Сделка по продаже недвижимости может подпадать под налогообложение или нет в зависимости от срока владения продаваемым жильем. Но как рассчитать этот срок? С какого момента начинается владение недвижимостью? От корректного расчета данного срока зависит, облагается сделка НДФЛ или нет. Рассмотрим варианты:
-
Продажа недвижимости, купленной по договору долевого участия в строительстве
-
Продажа недвижимости, полученной по программе реновации жилищного фонда в Москве
-
Продажа квартиры, полученной в собственность по решению суда
Продажа недвижимости, купленной по договору купли-продажи
При продаже недвижимости, которая раннее была приобретена по договору купли-продажи, срок исчисляется с даты регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту дату можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности / выписке из ЕГРП/ЕГРН.
Многие ошибочно считают срок владения от даты заключения договора купли-продажи. Но дата регистрации права собственности, как правило, хотя бы на несколько дней, а то и больше, позже даты заключения договора.
В свидетельстве эта дата указана в конце: прописана дата регистрации и номер записи. В выписке из ЕГРП/ЕГРН эта дата указана в п. 2 Сведений о зарегистрированных правах Раздела 2 (как правило, на 2 стр. выписки).
Минимальный срок владения, для того, чтобы сделка не попадала под налогообложение, составляет 3 или 5 лет в зависимости от условий.
Ссылки по теме:
Минимальные сроки владения для целей расчета НДФЛ
Продажа недвижимости, купленной по договору долевого участия в строительстве
Начиная с доходов 2019 года (то есть продажа квартиры, купленной раннее по ДДУ, должна пройти после 1 января 2019 года) срок владения исчисляется с дня полной оплаты стоимости недвижимости/прав требования по договору:
- участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством)
- уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством)
Согласно п.2 ст. 217.1 НК РФ, введен Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ.
До 2019 года срок владения исчислялся, как и при договоре купли-продажи, от даты регистрации права собственности.
Продажа недвижимости, купленной по договору участия в ЖСК
До 2019 года срок владения исчислялся с дня, когда выполнены оба условия: полная оплата и подписание акта приема-передачи жилья.
При получении права собственности по решению суда - с дня вступления в силу этого решения.
Согласно письму Министерства финансов РФ от 25.01.2019 № 03-04-05/4176.
Введены изменения Федеральным законом № 374-ФЗ от 23.11.2020 , начиная с доходов 2019 года, расчет срока владения начинается с дня полной оплаты по договору.
Продажа недвижимости, полученной по программе реновации жилищного фонда в Москве
В случае продажи жилья, полученного в собственность взамен освобожденного в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, в срок владения включают срок нахождения в собственности освобожденного жилья.
Необходимо учитывать условия приобретения освобожденного жилья для определения минимального срока владения: 3 или 5 лет.
Согласно п.2 ст. 217.1 НК РФ.
Продажа недвижимости, полученной по наследству
Для целей продажи (уплаты НДФЛ) срок владения недвижимостью, полученной по наследству, исчисляется с дня смерти наследодателя.
Согласно письму Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648.
В случае если наследодатель - супруг, и полученная недвижимость была куплена в браке, срок владения исчисляется с дня начала владения недвижимостью наследодателем. В этом случае срок владения может составлять не 3 года - смотрите какой тип договора был при приобретении недвижимости наследодателем.
Пример: Квартира куплена по договору купли-продажи супругом в 2017 году в момент нахождения в браке, право зарегистрировано 01.02.2017. В наследство вступили в 2021 году. Продажа 01.01.2022. С момента смерти супруга срок 3 года не прошел, как для унаследованного объекта. Срок владения составил менее 5 лет, но более 3 лет. Если на момент продажи - единственное жилье, то срок 3 года вышел, отчитываться не нужно, если же не единственное, то срок 5 лет и он не вышел.
В случае если по наследству переходит доля в недвижимости, а у получателя наследства в этой недвижимости уже была в собственности своя доля, то срок владения исчисляется с момента первоначального владения.
Минимальный срок владения, для того, чтобы сделка не попадала под налогообложение, составляет 3 года.
Согласно пп.1 п.3 ст. 217.1 НК РФ.
Ссылки по теме:
Продажа квартиры, полученной по наследству: особенности налогообложения
Продажа подаренной недвижимости
Срок владения подаренной недвижимостью исчисляется с момента регистрации права собственности на нее, как и при договоре купли-продажи.
Минимальный срок владения, для того, чтобы сделка не попадала под налогообложение, составляет 3 года, если даритель является членом семьи и (или) близким родственником одаряемого в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.
Согласно пп.1 п.3 ст. 217.1 НК РФ.
В иных случаях - 5 лет.
Продажа приватизированной недвижимости
Срок владения приватизированной недвижимостью считается с момента регистрации права собственности.
Но есть исключение: Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Для такой недвижимости срок владения исчисляется с даты регистрации договора приватизации/ передачи. Данный закон вступил в силу с 31.01.1998 года.
Минимальный срок владения, для того, чтобы сделка не попадала под налогообложение, составляет 3 года.
Согласно пп.2 п.3 ст. 217.1 НК РФ.
Продажа квартиры, полученной в собственность по решению суда
Срок владения квартирой, полученной в собственность по решению суда, исчисляется с момента вступления в силу такого решения суда.
Согласно письму Министерства финансов РФ от 20.08.2019 № 03-04-05/63709.
Продажа квартиры после выделения доли супругу
Бывают ситуации, когда недвижимость куплена в браке, но оформлена на одного из супругов. Позже собственник выделяет долю в недвижимости супругу.
А через некоторое время супруги решают продать эту недвижимость.
Срок владения в этом случае исчисляется с момента начала владения недвижимостью первым из супругов.
Продажа квартиры после выделения доли детям
Срок владения, при продаже доли ребенка, полученной им в результате выделения доли, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности ребенка на указанную долю.
Ссылки по теме: