Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ тем, кто владел ею меньше минимально допустимого срока владения. Обязанность сдать декларацию существует даже, если дохода от продажи нет. Все зависит от сроков владения.

• Кто обязан подать декларацию и уплатить налог с продажи?

• Как рассчитать налог с продажи?

• Кадастровая стоимость в расчете НДФЛ

• Продажа единственного жилья при исчислении НДФЛ

• Срок сдачи налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже недвижимости

• Продажа недвижимости в 2021 году

• Продажа недвижимости в 2022 году

Кто обязан подать декларацию и уплатить налог с продажи?

Обязанность подать декларацию и уплатить налог зависит от года возникновения права собственности на проданную недвижимость и от срока владения:

1. При продаже недвижимости (право собственности на которую возникло до 01.01.2016 года) находящейся в собственности менее 3-х лет
2. При продаже недвижимости (право собственности на которую возникло после 01.01.2016 года):

• находящейся в собственности менее 3-х лет при выполнении любого из нижеуказанных условий:
  1. продажа приватизацированной недвижимости
  2. продажа унаследованной или подаренной по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
  3. продажа недвижимости, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением налогоплательщику-плательщику ренты
  4. продажа единственного жилья в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (при продаже с 1 января 2020 года)
• находящейся в собственности менее 5-ти лет

Исключения:

1. Начиная с доходов 2021 года, в декларации не указывается продажа жилой недвижимости (жилой дом, квартира, комната, садовый дом, земельный участок или доля в них), если общий доход от продажи таких объектов составил менее 1 000 000 рублей(имущественный вычет при продаже, его размер может быть меньше: необходимо учитывать долю в продаваемом жилье). При расчете дохода по каждому проданному объекту учитывается правило 70% от кадастровой стоимости. Согласно абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ введенной Федеральным законом от 02.07.2021 № 305-ФЗ
2. Начиная с доходов 2021 года, в декларации не указывается продажа иной недвижимости, кроме указанной в пункте 1 выше, если общий доход от продажи таких объектов составил менее 250 000 рублей. При расчете дохода по каждому проданному объекту учитывается правило 70% от кадастровой стоимости.
   Согласно абз. 4 п. 4 ст. 229 НК РФ введенной Федеральным законом от 02.07.2021 № 305-ФЗ
3. Не подлежат налогообложению доходы от продажи жилой недвижимости, полученные с 1 января 2021 года, если соблюдены одновременно следующие условия:

• налогоплательщик и/или его супруга являются родителями/усыновителями не менее двух детей в возрасте до 18 лет (если учатся очно, то до 24). Возраст детей определяется на дату регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость.
• в этом же календарном году (либо не позднее 30 апреля следующего года) куплена иная жилая недвижимость налогоплательщиком или членами его семьи (описаны выше в 1 пункте ) на выбор:
  1 вариант: на основании договора купли-продажи/мены и зарегистрировано право собственности
  2 вариант: на основании ДДУ/иного договора, связанного с долевым строительством/ЖСК и произведена полная оплата
• у приобретенной недвижимости общая площадь (при ДДУ) или кадастровая стоимость, определенная с учетом совокупных долей налогоплательщика и членов семьи (описанных выше), должна быть больше, чем в проданной
• кадастровая стоимость проданной недвижимости (независимо от размера продаваемых долей) не должна быть больше 50 000 000 рублей
• налогоплательщику, супруге, детям в возрасте до 18 лет, его родителям (если налогоплательщику нет 18 лет или нет 24 лет, при условии очного обучения) на дату перехода права собственности на проданную недвижимость не принадлежит в совокупности более 50% в праве на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении вне зависимости от доли
• дети налогоплательщика, у которого по данным критериям доход не облагается налогом, также освобождены от налогообложения данной сделки, если продали свои доли одновременно с ним
  Согласно п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.

Как рассчитать налог с продажи?

Налог (13%) рассчитывается со всей стоимости проданного имущества за минусом:

• имущественного вычета (1 млн. рублей);
• расходов по приобретению данного имущества. Вместо использования права на имущественный вычет налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов на сумму документально подтвержденных расходов. **

При продаже недвижимости, право собственности на которую было получено после 01.01.2016 года, стоимость продажи будет сравниваться с 70% от кадастровой стоимости объекта.
Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Налогоплательщик должен сам выбрать, что ему выгоднее: использовать имущественный вычет при продаже или задекларировать расходы по приобретению имущества (при условии, что есть документы, подтверждающие данные расходы). При продаже дома можно учесть все расходы по его строительству. Конкретный перечень расходов необходимо уточнить в налоговой инспекции по месту жительства.
Согласно Письму Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 19.03.2013 г. № 03-04-05/9-245; Письму Минфина РФ от 22.08.2014 г. № 03-04-05/42109.

Кадастровая стоимость в расчете НДФЛ

Для сделок по продаже недвижимости, право собственности на которую возникло после 1 января 2016 года, в расчете налога к уплате учитывается размер кадастровой стоимости.

Размер кадастровой стоимости определяется на 1 января года, в котором осуществлен переход права собственности. Если кадастровая стоимость отсутствовала на 1 января, то:

• для сделок по продаже, совершенных до 1 января 2020 года, кадастровая стоимость не применялась
• для сделок по продаже, совершенных после 1 января 2020 года, кадастровая стоимость учитывается по состоянию на дату постановки на кадастровый учет(при образовании недвижимости в течении налогового периода). Если и в этом случае кадастровая стоимость отсутствует, то при расчете налога ее не учитывают.

Как влияет кадастровая стоимость на размер налога:

• Если доход от продажи ниже 70% кадастровой стоимости, то для целей исчисления НДФЛ доходом признается 70% кадастровой стоимости
  Пример 1: Доход от продажи по договору составил 5 млн. рублей. Кадастровая стоимость 9 млн. рублей. 70% от кадастровой 6,3 млн. рублей. Доход для исчисления НДФЛ = 6,3 млн рублей.
• Если доход от продажи выше 70% кадастровой стоимости, то для целей исчисления НДФЛ доходом признается сумма полученного дохода
  Пример 1: Доход от продажи по договору составил 5 млн. рублей. Кадастровая стоимость 6 млн. рублей. 70% от кадастровой 4,2 млн. рублей. Доход для исчисления НДФЛ = 5 млн рублей.

Продажа единственного жилья при исчислении НДФЛ

С 1 января 2020 года начинает работать еще одно послабление: появилось понятие «единственная недвижимость». При продаже единственного жилья после 1 января 2020 года, срок владения которой составил более 3-х лет, отчитываться не нужно.
В соответствии с пп. 4 п.3 ст 217.1 НК РФ.

Жилье признается единственным, если на дату регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю в собственности (включая совместную собственность супругов) не было иного жилого помещения. При этом не учитывается (то есть оно может быть в собственности и не влияет на сделку) жилое помещение купленное налогоплательщиком (его супругой) в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права собственности на проданное жилье от налогоплательщика к покупателю.
Пример 1: Продается 1 февраля 2020 года квартира №1, купленная в 2016 году. Куплена новая квартира №2 1 января 2020 года. Квартира №1 признается единственной, срок владения составил более 3 лет, налогом не облагается

Срок сдачи налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже недвижимости

В год продажи недвижимости подать декларацию 3-НДФЛ еще нельзя, соответственно подать декларацию нужно в следующем году, но не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

При нарушении срока представления налоговой декларации налогоплательщику грозит штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% от указанной суммы и не менее 1000 рублей.
Согласно ст. 119 НК РФ.

Продажа недвижимости в 2021 году

Если в 2021 году Вы продали недвижимость, срок владения которой был меньше минимально допустимого(для избежание налогообложения сделки) срока владения и Вы не попадаете в категорию исключений, которые были описаны выше, то Вы должны отчитаться перед налоговой инспекцией о полученных доходах, подав декларацию 3-НДФЛ за 2021 год.

Подать декларацию и сопутствующие документы нужно в 2022 году, а именно: с 1 января по 30 апреля 2022 года.
При нарушении срока представления налоговой декларации налогоплательщику грозит штраф, не менее 1000 рублей.

Продажа недвижимости в 2022 году

Если сделка по продаже недвижимости в 2022 году налогооблагаемая, то необходимо в 2023 году отчитаться по ней. Нужно заполнить и декларацию 3-НДФЛ и сдать ее в налоговую инспекцию вместе с документами, подтверждающими заявленные суммы в декларации. В течение 2022 года подать декларацию нельзя, ее форма появится только к концу года.

Срок для подачи декларации с 1 января 2023 года до 30 апреля 2023 года.
При нарушении срока сдачи будет назначен штраф в размере не менее 1 000 рублей.

Если Вы желаете получить уведомление о наступлении срока подачи налоговой декларации 3-НДФЛ о продаже недвижимости за 2022 год, то напишите нам, указав адрес электронной почты.

Ссылки по теме:

• Как рассчитать срок владения недвижимостью?
• Продажа квартиры, после использования материнского капитала
• Продажа квартиры, полученной по наследству
• Продажа квартиры нерезидентом
• Список документов при продаже недвижимости